Взгляд на фонды недвижимости
Не претендуя на экспертность в вопросе и без детальных разборов экономики конкретных фондов, в этом посте хочу очертить ландшафт коллективных инвестиций в арендную недвижимость в России, от которого при желании можно оттолкнуться и пойти дальше. Показать имеющийся выбор, состав фондов, примерную ликвидность, регулярные комиссии и результаты.
Справка по ЗПИФ-н
Недвижимость, будучи отдельным классом активов с капитализацией больше фондового рынка и длинной историей, может быть интересным дополнением диверсифицированного портфеля. Добавить её туда можно двумя способами — прямой покупкой объектов или с помощью коллективных инвестиций. Первое — очень дорого, сложно и снижает диверсификацию, второе — лишено этих недостатков, но имеет другие.
Недвижимость для коллективных инвестиций в России принято упаковывать в форму закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), которые могут быть доступны как для любых инвесторов, так и только для квалифицированных. Те, что доступны всем, имеют ряд ограничений, снижающих риск инвестирования в них, так что на них мы и будем смотреть.
Купить паи ЗПИФ можно тремя способами:
- на стадии формирования фонда напрямую через управляющую компанию (УК), либо при дополнительной эмиссии — тогда вам выпустят новые паи;
- после формирования фонда на вторичном рынке (при наличии) — биржевом или «внутреннем», организованном УК между своими пайщиками и желающими ими стать (новые паи не создаются);
- лично по договору, который надо будет показать спец. регистратору фонда для того, чтобы он переписал паи на вас, но тогда вам придется искать продавца самостоятельно.
В отличие от открытых фондов, погасить паи закрытого фонда через УК можно только после окончания срока его работы (например, через 10 лет со дня формирования — срок устанавливается правилами), а на вторичном рынке — в любое время, но только при наличии покупателей. В общем, покупка ЗПИФ — это вложение надолго.
Обзор рынка ЗПИФ-н
Сперва из общего списка фондов на investfunds.ru выберем то, на чем можно остановиться подробнее. Критерии будут такие:
- Сформированный ЗПИФ российской арендной недвижимости (коммерческой или жилой).
- Доступен для покупки неквалифицированными инвесторами (это также исключает использование фондом заемных средств) через УК или на вторичном рынке паев (биржевом или ином).
- Количество пайщиков ≥ 100. Отсеиваем фонды «для себя», квалов и то, что люди по каким-то причинам совсем уж не берут.
- Минимальный взнос при подаче заявки через УК при условии отсутствия торгов паями фонда на бирже до 500 000 рублей.
| Управляющая компания |
Фонд (начало работы) |
Пайщики | СЧА (млн. руб.) |
Расходы (в % от СЧА) |
|---|---|---|---|---|
| Индустриальная недвижимость | ПНК-Рентал (24.11.2014) |
12 786 | 5 171 | 0,25% + 0,35%, до 10% |
| Современные Фонды Недвижимости | Арендный бизнес 7 (03.06.2021) |
8 698 | 18 969 | 1% + 0,5% + 5% успех, до 50%, |
| Сбережения плюс | ВТБ Капитал — РД (14.01.2020) |
3 435 | 6 823 | 1,5–2% + 0,5%, до 30% |
| Первая | Коммерческая недвижимость (16.12.2004) |
1 896 | 1 087 | 1% + 0,5%, до 10% |
| Современные Фонды Недвижимости | Арендный бизнес (17.03.2016) |
1 357 | 5 899 | 2% + 0,4% + 10% успех, до 50% |
| Первая | Арендный бизнес 6 (14.12.2020) |
2 278 | 2 278 | 1% + 0,5% + 5% успех, до 50% |
| Первая | Арендный бизнес 2 (13.12.2016) |
881 | 2 532 | 1,75% + 0,4% + 7,5% успех, до 50% |
| Альфа Капитал | Арендный поток (11.03.2020) |
729 | 1 274 | 1,8% + 0,5%, до 10% |
| Альфа Капитал | Арендный поток-2 (27.08.2020) |
727 | 975 | 1,8% + 0,5%, до 10% |
| ООО «Активо» (объекты) Альфа Капитал (фонды) |
Активо Один – Восемнадцать (15.12.2015–сегодня) |
61–378 | 127–793 | 0,5%–0,8% + 0,41%–2,5%, 12,5% успех, до 10%–50% |
| ДОМ.РФ Управление активами | ДОМ.РФ (26.07.2016) |
230 | 79 499 | 1,5% + 0,2%, до 15% |
| Альфа Капитал | Фаст-Фуд (18.02.2021) |
180 | 258 | 2% + 0,5%, до 10% |
Максимальный размер расходов УК указывают в правилах очень большим относительно СЧА, чтобы защититься от риска уплаты непредвиденно высоких расходов за свой счет. Нормальные фактические расходы, полный список которых указан в правилах фондов, оказываются сильно меньше.
Данные в таблице актуальны на 28 июля 2022 года.
Получилось всего 22 фонда, из которых 11 — это фонды Активо. Посмотрим теперь во что фактически инвестируют эти фонды, торгуются ли на бирже, с какой ликвидностью и ценой пая и какую полную доходность они принесли. Данные о полной доходности взяты из КИД.
Важное примечание: полная доходность ЗПИФ недвижимости состоит из двух компонентов: выплаченного дохода и изменения расчетной цены пая. С выплаченным доходом проблем нет, а вот изменение расчетной цены пая зависит от мнения независимых оценщиков, привлеченных управляющей компанией для оценки текущей стоимости недвижимости в фонде. Поэтому до момента фактической продажи недвижимости в ходе ликвидации фонда в конце срока его жизни истинная рыночная цена недвижимости, за которую она будет продана, неизвестна, а значит и указанную полную доходность можно считать лишь гипотетической.
| Фонд | Состав фонда |
Вторичный рынок (объем в рублях) (стоимость пая) |
Полная доходность (ном. / реал.) |
Док-ты |
|---|---|---|---|---|
| ПНК-Рентал | Индустриальная недвижимость: здания складского и/или производственного назначения. |
МосБиржа, 1 ур.* (~288 млн. / мес.) (~1 700 руб.) |
1Y: 16,25% / 0,35% 3Y: 39,84% / 12,43% 5Y: 102,71% / 66,3% |
ПДУ КИД |
| Арендный бизнес 7 | ~75% средств на депозитах, два склада (OZON, Детский мир) и газопровод Новая Рига. |
МосБиржа, 3 ур. (~19 млн. / мес.) (~265 000 руб.) |
1Y: 10,82% / -3,93% |
ПДУ КИД |
| ВТБ Капитал — РД | ~37% средств на депозитах и в РЕПО с ЦК, БЦ SkyLight, складские корпуса ПНК Толмачево и Валищево. |
МосБиржа, 1 ур. (~151 млн. / мес.) (~277 000 руб.) |
1Y: 15,28% / -2,6% |
ПДУ КИД |
| Коммерческая недвижимость | Жилая недвижимость, торговые центры, помещения для магазинов. |
МосБиржа, 3 ур. (~5,4 млн. / мес.) (~175 руб.) |
1Y: 15,75% / 1,00% 3Y: 37,56% / 13,19% 5Y: 28,61% / -2,66% |
ПДУ КИД |
| Арендный бизнес | Склады Валищево, Толмачево, Логопарк. |
МосБиржа, 3 ур. (~219 млн. / мес.) (~430 000 руб.) |
1Y: 36,32% / 21,57% 3Y: 65,22% / 40,85% 5Y: 90,54% / 59,27% |
ПДУ КИД |
| Арендный бизнес 6 | ТЦ Новоарбатский |
МосБиржа, 3 ур. (~0,9 млн. / мес.) (~300 000 руб.) |
1Y: 15,46% / 0,71% |
ПДУ КИД |
| Арендный бизнес 2 | ТРЦ Карнавал |
МосБиржа, 3 ур. (~1,2 млн. / мес.) (~210 000 руб.) |
1Y: 3,13% / -11,62% 3Y: 8,56% / -15,81% 5Y: 32,59% / 1,32% |
ПДУ КИД |
| Арендный поток |
Здания и помещения в Москве, которые арендует сеть «Пятерочка» |
МосБиржа, 3 ур. (~10 млн. / мес.) (~233 000 руб.) |
1Y: 8,11% / -7,79% |
ПДУ КИД |
| Арендный поток-2 | Здания и помещения в Москве и Санкт-Петербурге, которые арендует сети «Перекресток» и «Пятерочка» |
МосБиржа, 3 ур. (~5 млн. / мес.) (~241 000 руб.) |
1Y: 1,47% / -14,43% |
ПДУ КИД |
| Активо Один – Восемнадцать | 1 фонд = 1 объект: здания и помещения под ТЦ (Малина, Rebus, Столица, Богородский пассаж, Фили, ЭкоВидное, Город) и супермаркеты (Магнит, Перекресток, Пятерочка, Да!, Виктория) | Вторичный рынок паев на своей платформе между их владельцами через менеджера, покупка с комиссией 2%. | Смотрите ниже. |
ПДУ КИД |
| ДОМ.РФ | Арендное жилье (~53%), Депозиты (~20%), ценные бумаги (~19%), имущественные права из ДДУ (~8%). |
МосБиржа, 3 ур. (~0,33 млн. / мес.) (~1 900 руб.) |
1Y: 10,34% / -5,55% 3Y: 31,26% / 3,87% 5Y: 35,35% / -1,06% |
ПДУ КИД |
| Фаст-Фуд | Два ресторана быстрого питания Burger King (~40%), ОФЗ (~50%), депозиты (~6%). |
МосБиржа, 3 ур. (0 / мес.) (—) |
1Y: 4,2% / -11,7% |
ПДУ КИД |
Средняя полная реальная доходность 1Y / 3Y / 5Y CAGR на тех же периодах (включая фонды Активо) |
-2,41% / 15,52% / 34,42% -2,41% / 4,93% / 6,1% |
Данные в таблице актуальны по состоянию на конец июня 2022 года.
* N ур. – уровень листинга на МосБирже.
| Фонд Активо / Доходность (ном. / реал.) |
1 год | 3 года | 5 лет |
|---|---|---|---|
| Один (Пятерочка, г. Люберцы) | 11,87% / -4,03% | 29,41% / 2% | 57,92% / 21,51% |
| Два (супермаркет Виктория, г. Долгопрудный) | 30,74% / 14,84% | 76,07% / 48,66% | 132,7% / 96,29% |
| Пять (ТЦ Город, г. Егорьевск) | 27,09% / 11,19% | 65,88% / 38,47% | – |
| Шесть (Магнит, г. Москва) | 3,82% / -12,08% | 19,88% / -7,53% | – |
| Десять (Перекресток, г. Москва) | 17,52% / 1,62% | 46,48% / 19,07% | – |
| Одиннадцать (ТЦ ЭкоВидное, Горки Ленинские, д. Сапроново) | 19,01% / 3,11% | – | – |
| Двенадцать (супермаркет Да!, г. Руза) | 13,36% / -2,54% | – | – |
| Четырнадцать (ТЦ Фили, г. Москва) | 11,02% / -4,88% | – | – |
| Пятнадцать (ТЦ Богородский Пассаж, г. Ногинск) | 6,24% / -9,66% | – | – |
| Шестнадцать (ТРК Столица, г. Ижевск) | 1,78% / -14,12% | – | – |
| Семнадцать (ТРК Rebus, г. Кингисепп) | -1,10% / -12,50% (6 месяцев) |
– | – |
Согласно финансовым моделям фондов, доход на пай в начале их существования меньше, чем прогнозируемый в будущем.
Доходность взята из КИД и не учитывает НДФЛ с выплат и комиссии за вход.
Данные в таблице актуальны по состоянию на конец июня 2022 года.
В предпоследней таблице показаны номинальные и реальные доходности за последний год, три и пять лет, а внизу указаны их средние значения по общему количеству фондов (без взвешивания по СЧА). Но как понять, много это или мало, и сколько вообще ожидать?
Согласно исследованию The Rate of Return on Everything, полная реальная доходность акций и арендной недвижимости между собой сопоставимы, то есть без учета всевозможных издержек от того и другого на большом интервале времени (десятилетия) можно ожидать около 5% годовых выше инфляции (за 3 года это 1,05 ^ 3 – 1 = ~16%, за 5 лет около 28% накопленной доходности выше инфляции).
Если же вычесть сложившиеся на нашем рынке ЗПИФ недвижимости (огромные) средние комиссии около 2% годовых от СЧА, инвесторам разумно будет рассчитывать на 3%. Это среднегодовая доходность выше инфляции, учитывающая и переоценку объектов недвижимости, и рентный доход.
В среднем по той выборке с рынка, что представлена в таблицах выше, за последние 5 лет полная реальная доходность после вознаграждений участников инфраструктуры и расходов фондов составила 6,1% годовых, что даже выше ожидаемых. Правда, здесь есть несколько нюансов:
- Это всего лишь один 5-летний период, на который к тому же пришелся рост рынка недвижимости.
- В моих таблицах нет результатов ликвидированных за это время фондов.
- Трек-рекорд дольше 5 лет имеют всего 7 фондов, и их результаты очень неоднородны, на чем ниже остановимся подробнее.
Фондов с 3-летней историей набирается 10, их средний результат 4,9% полной доходности в год выше инфляции. Если же из 5-летней выборки убрать одно экстремальное значение (Активо Два), то её результат приблизится к этому — 4,4%.
Выбрав самый неудачный фонд (Коммерческая недвижимость от УК Первая), инвестор получил бы -0,5% в год полной реальной доходности (убытка). Выбрав самый удачный (Активо Два), получал бы 14,4% сверх инфляции в год. Разница между этими результатами – 14,9% годовых помимо инфляции.
Положительную реальную доходность за 5 лет принесли 4 фонда из 7. При выборе одного фонда в портфель можно ошибиться. Выходит, что если и покупать, то несколько. В идеале несколько лучших, но их заранее можно разве что угадать. Подробный анализ экономики фондов в условиях такой низкой диверсификации выглядит обязательным, но способен ли он отсеять будущих аутсайдеров? Вопрос открытый. Или же брать сразу много, но в большинство из фондов достаточно высокий порог входа (паи дешевле нескольких тысяч рублей на бирже есть только у трех).
Небольшая диверсификация по активам внутри фондов, которые инвестируют в несколько объектов, в сравнении с моно-фондами их результатам помогает мало. Тут скорее всё зависит от удачного или неудачного управления (выбора объектов, цен их покупки относительно арендного дохода и т. п.).
Кроме риска нарваться на неудачное активное управление в некоторых фондах видна и проблема конфликта интересов, когда УК и девелопер (ПНК, через учредителей), либо УК и якорный арендатор оказываются аффилированы. Например, Альфа-Групп — это крупнейший акционер X5 Retail Group, а УК Альфа-Капитал входит в консорциум Альфа-Групп. В обоих фондах Арендный поток при этом только магазины Пятерочка и Перекресток (X5 Retail Group). Будет ли одна Альфа повышать аренду для другой Альфы, как это будет выгодно инвесторам фонда, а не Альфе?
Кроме фондов
Существует и другая форма коллективных инвестиций, доступная неквалифицированным инвесторам в России — через создание акционерного общества (АО) под каждый объект, в котором каждому инвестору выделяется доля. Я знаю только одну инвестиционную платформу (включена в соответствующий реестр ЦБ), которая этим занимается — simpleestate.ru (не реклама!?).
Судя по информации на сайте, там уже есть несколько приобретенных таким образом объектов: бизнес центр Neo Geo в Москве, Пятерочка в Орехово-Зуево, Лента в Новосибирске, ДА! в г. Чехов, Перекресток в Москве. Комиссии везде одинаковые: 2% при покупке и 1% от рыночной стоимости объекта ежегодно. Комиссия при продаже (тоже 2%) взимается платформой только при продаже самого объекта недвижимости, если собрание акционеров решило его продать.
Есть и вторичный рынок, организованный через интерфейс на сайте (под капотом, очевидно, происходит передача долей в АО). Ликвидность разнится по объектам — на сайте отображаются заявки на продажу в сумме от нескольких сотен тысяч до 10 млн. руб. Заявок на покупку при этом не видно…
Регулирование паевых инвестиционных фондов на этот способ инвестирования не распространяется, и он обладает повышенным риском (например, в структуре капитала объектов есть заемные средства). Раскрытие информации также устроено иначе, так что историю результатов отследить чуть сложнее — нет аналога КИД, надо смотреть квартальные отчеты.
Вместо выводов
Можно ли во всё это инвестировать? Скажем так — ETF на множество REIT внутри выглядел до 2022 года интереснее, но теперь у зарубежных инвестиций появились новые риски. К тому же REIT — это совсем другой актив, очень похожий на акции, с валютным риском и часто с кредитным плечом внутри. Впрочем, лотерейные результаты ЗПИФ-н от недостатков ETF для российского инвестора не становятся привлекательнее, а именно такими они мне показались в ходе этого небольшого анализа.
Решать, как всегда, вам, но если решение будет в пользу этих инструментов, то я бы ограничил их долю примерно десятой частью портфеля и точно не останавливался бы на одном фонде, потому что риск каждого из них по отдельности выглядит высоким. Катастрофические результаты маловероятны, но получить performance drag на -0,5% реальной доходности в год вместо ожидаемых +3% в этой части портфеля вполне возможно.
От большой аллокации в эти фонды останавливают ещё и высокие относительно фондов акций или облигаций комиссии. Местами регулярные вознаграждения УК и инфраструктуры даже бывают довольно низкими, но тогда подкрадывается коварная комиссия «за успех», взимаемая от суммы доходов фонда. Учитывая, что доход у ЗПИФ-н высокий, в пересчете на процент от СЧА общая комиссия у этих фондов уже не будет такой низкой. Впрочем, из двух вариантов с комиссией за успех и без неё, в которых общая комиссия на процент от СЧА была бы одинаковой, я бы выбрал низкие регулярные комиссии + вознаграждение за успех, потому что здесь хотя бы есть мотивация для УК работать над увеличением дохода, то есть в интересах пайщиков фонда.
Из позитивных моментов хочется отметить три:
- удачные фонды, доходность которых сравнима с ожидаемой от этого класса активов за вычетом вознаграждений и расходов, все-таки существуют, и их не так уж мало от общего числа;
- динамика полной доходности арендной недвижимости отличается от акций и облигаций, что делает эти фонды интересными в портфеле;
- российская инфраструктура от и до.
Комментарии
Дмитрий, респект за статью! Нубский вопрос - может ли держатель привилегированных акций остаться должником при наступлении неблагоприятного события, например, вынужденной продажи объекта по цене, существенно ниже рыночной?
Вопрос по схеме с АО как у SimpleEstate, получается. Из лекций Шиллера помню, что часть идеи корпораций, когда их придумали, была в том, что по долгам отвечает корпорация, а не её участники. С тех пор так это и работает, в том числе в разных российских хозяйственных обществах, так что максимально возможный убыток там (как и в любых акциях) ограничен -100% вложенных средств. И то это теоретический, на деле там доля вложенных средств акционеров в структуре капитала объектов больше, чем заемных, судя по данным с их сайта.
У Активо же вроде 12 фондов, судя по сайту: https://aktivo.ru/realty
Да, последний ещё формируется, у него нет истории.
А Рентавед не стали рассматривать?
Впервые вижу, прогнозируемая доходность от 35% до 42% годовых выглядит подозрительно) На сайте только форма для оставления контактных данных, в какой именно ЗПИФ попадают деньги непонятно. Также там написано, что их ЗПИФ доступен только квалам, а я такие исключил из обзора.
Там и неквалам можно. Сечас выходят с проектом levitan-invest.
Сейчас российские арбитражные суды активно привлекают собственников к субсидиарной ответственности.
Директоров ООО, управляющих ими и признанных ответственными за банкротство? Не представляю как суды будут привлекать к субсидиарной ответственности миноритариев акционерных обществ. Но если есть такое опасение, то остаются ПИФ, там уж точно не привлекут)
Спасибо большое за статью! Независимой информации по этим инструментам, к сожалению, очень немного. Реальный график, который интересно было бы посмотреть - это динамика стоимости пая. Всё-таки какой-никакой, а вторичный рынок существует. Менеджеры Активо мне такой график предоставить не смогли. Или не захотели... Нет никаких гарантий, что пай растёт в цене (а подразумевается, что недвижимость должна расти с инфляцией на длительном интервале). Где-то в упоминаниях наталкивался на то, что люди "Активо один" покупали три года назад за те же деньги, что и сейчас. Выходит что "тело" не растёт, и инструмент начинает напоминать облигации с ежемесячным купоном и сложностями с ликвидностью.
У нас есть динамика расчетной стоимости пая, определенная по рыночной цене объекта независимым оценщиком фонда (это не УК, а другая компания, с которой у УК заключен договор об оказании услуги оценки, которую оплачивают пайщики). В идеале при продаже объекта и ликвидации фонда после окончания срока его работы объект будет продан за эту цену, и инвесторы получат полную доходность, равную сумме изменения расчетной цены и выплаченного за период владения паями дохода. Именно эти доходности указаны в таблице. Если же оценщик ошибается, и цена реализации объекта будет другой, то изменится и полная доходность. Если предполагается выход из актива до ликвидации фонда на вторичном рынке, то, конечно, полная доходность будет зависеть от цены на рынке паев. И гораздо лучше, если этот рынок биржевой, а не «подковёрный» с непубличными ценами. Растет ли стоимость объектов на вторичке Активо я не знаю, у вас есть информация, что цены там не соответствуют расчетным?
Здравствуйте, Дмитрий! Можете рассказать про процесс покупки доли в зпиф-н?
Если фонд торгуется на бирже, можно купить там. Тогда будет возможность продать его до конца срока существования фонда при желании (и наличии ликвидности на бирже). Это покупка паев на вторичном рынке, то есть не у УК, а у текущего владельца. Ещё у УК может быть свой вторичный рынок паев, без биржи. Там менеджеры собирают заявки и сводят между собой покупателей и продавцов паев, не без комиссии, конечно. Напрямую паи можно приобрести через управляющую компанию, но только в ЗПИФ, который ещё находится в стадии формирования, либо если УК решила выпустить дополнительные паи. Часто это можно сделать онлайн в личном кабинете на сайте УК или интернет-банка, если УК с ним связана, иногда надо прийти в офис. Вы делаете банковский перевод на счет УК, после зачисления денег она выдает вам пропорциональное количество паев по расчетной цене на этот день. Учет у кого сколько паев ведет спец. регистратор. Если фонд торгуется на бирже, эти паи можно перевести от спец. регистратора в депозитарий брокера и оттуда продать. Подробнее о том как работают ПИФ есть информация в курсе.
Вы пишете, что REIT часто с кредитным плечом внутри. Откуда такая информация, что здесь понимать под плечом, можно ли где-то увидеть статистику? Одно дело CEF фонды, но REIT, который по идее просто владеет недвижимостью... даже относительно небольшие плечи убили бы кучу REITs в 2008, но именно банкротств, насколько знаю, там было совсем немного. По ЗПИФ неплохо бы (хотя бы кратко) рассмотреть потерю доходности при действиях с паями - там спред вполне может доходить до нескольких процентов и выше, что способно убить доходность за несколько лет.
REIT могут использовать долговое финансирование и делают это. Погуглите REITs leverage, в сети много информации. Вот, например: https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=2659630 https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S1062976917300054 По ЗПИФ-н ещё много всего можно рассмотреть, но эта статья обзорная. В каких-то фондах на вторичном рынке есть высокие комиссии за вход и выход. В следующей статье частично это затрону.
Мне тут кажется спорной терминология. "Долговое финансирование", "заемные средства" имеют многие компании (если не все). В строительном бизнесе это вообще норма. Но мы же не говорим "акции Сбера с плечом", если просто покупаем их на Мосбирже - только на основании того, что у компании есть долги. Кредитное плечо я вижу как покупку инвестором на заемные средства, а не внутренний долг компании перед другой организацией.
Ну, поспорьте с исследователями из американских университетов, это ж не я придумал, или вы как-то ещё можете перевести leverage?)) Без плеча они смогли бы купить меньше недвижимости, с плечом купили больше, нарастили доход и риск. Если вы купили недвижимость частично на заемные средства, она может уйти кредитору в неблагоприятном сценарии. ЗПИФ-н с кредитом внутри по причине повышенного риска доступны у нас только квалам, например, а фонды для неквалов обязаны купить недвижимость на уже собранные деньги. У них с REIT такого ограничения нет, что вроде и логично, потому что, действительно, любые компании могут использовать долговое финансирование кроме прочих вариантов.
Дмитрий, добрый день! А не могли бы подсказать ISIN фондов активо первый и второй, а то через терминал их не могу найти Заранее спасибо
Фонды Активо не обращаются на бирже. Вот более подробный их обзор: https://capital-gain.ru/posts/aktivo-funds/